STJ julga se condomínio pode impedir locação pelo Airbnb

Voto do relator na 3ª Turma é contrário aos locadores, seguindo precedente da 4ª Turma

Proprietários de imóveis correm o risco de perder no Superior Tribunal de Justiça (STJ) uma discussão importante: a possibilidade de convenções de condomínio impedirem o aluguel por meio do Airbnb – plataforma digital de locações. Depois de um precedente desfavorável na 4ª Turma, o relator de um caso na 3ª Turma, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, votou contra os locadores.

O posicionamento da 4ª Turma foi firmado em abril. Se os dois colegiados adotarem o mesmo entendimento, ficará difícil para os locadores e a empresa avançarem com essa discussão no STJ. Para recorrer à 2ª Seção é necessário apresentar decisões divergentes nas turmas.

A 3ª Turma começou o julgamento ontem. O relator abriu as discussões e, logo após o seu voto, houve um pedido de vista conjunta dos ministros Moura Ribeiro e Marco Aurélio Bellizze, suspendendo a análise do caso. Não há uma data já prevista para a retomada. Mas, pelo regimento da Corte, pedidos de vista devem ser devolvidos em até 60 dias.

Os ministros analisam recurso apresentado pelo proprietário de uma casa em um condomínio de Londrina, no Paraná, que faz locações pelo Airbnb. Ele recorreu à Justiça depois que o condomínio aprovou, em assembleia, a inclusão de um item na convenção para proibir que as unidades sejam locadas por um período inferior a 90 dias (REsp 1884483).

Obteve êxito na primeira instância, mas perdeu no Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR). Os desembargadores entenderam que as locações, por meio de plataformas digitais, desvirtuam a finalidade residencial do imóvel.

Eles levaram em conta ainda as alegações do condomínio de que esse tipo de locação – sem que haja um contrato entre locatário e locador – prejudica a segurança dos demais condôminos.

O advogado Ricardo Bordin, que representa o proprietário do imóvel nesse caso, disse aos ministros, no entanto, que o condomínio tem técnicas e equipamentos de segurança, entre elas o credenciamento de visitantes, e, portanto, não seria esse o motivo para impedir os proprietários de alugarem as suas casas.

“A segurança dos condôminos não está em risco por causa da locação pelo Airbnb”, frisou, acrescentando que o seu cliente nunca foi advertido ou multado em decorrência do comportamento dos locadores. “Nunca houve sequer reclamação.”

O Airbnb é parte nesse processo. José Eduardo Cardozo, que atuou como ministro da Justiça no governo de Dilma Rousseff, advoga para a empresa. Ele defendeu, perante os ministros, que ao proibir o aluguel por temporada se estará ofendendo o princípio de propriedade.

Cardozo chamou a atenção ainda para o impacto econômico da decisão. Só em 2019, segundo ele, as locações feitas por meio da plataforma fizeram circular R$ 10,5 bilhões. “Imagina o desastre que se teria com a vedação. Muitas famílias vivem dos aluguéis no Airbnb.”

Ele argumentou ainda que a natureza residencial da locação não se desconfigura só pelo prazo do aluguel ou pelo meio utilizado para firmar o contrato. E tentou descolar o caso que está em julgamento do que foi analisado pela 4ª Turma (REsp 1819075).

“As locações realizadas pelo Airbnb não são caracterizadas como relação de hospedagem. Lá na 4ª Turma, embora a locação tivesse sido feita pelo Airbnb, a locadora desvirtuou. Transformou o espaço em um hostel e passou a oferecer serviços”, disse aos ministros da 3ª Turma.

Para o relator, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no entanto, a questão relacionada à segurança pesou. “As medidas de segurança adotadas pelo condomínio, o controle de entrada e saída de pessoas e coisas, não terão a mesma eficácia se a cada hóspede for autorizada a circulação pelas áreas comuns”, afirmou ao votar.

Por esse motivo, para ele, o condomínio pode intervir. Cueva citou o artigo 1.336, inciso 4º, do Código Civil, que prevê, como deveres do condomínio, “dar às partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores”. O desfecho desse caso ainda depende dos votos de outros quatro ministros.

Fonte: Valor Econômico
https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2021/09/22/stj-julga-se-condominio-pode-impedir-locacao-pelo-airbnb.ghtml