Nem sempre o que consta no contrato de compra e venda do imóvel é o praticado na hora do reajuste

Uma das maiores dores de cabeça de quem adquire um imóvel é ver a subida vertiginosa das parcelas e do saldo devedor do financiamento feito.

Não importa se esse financiamento foi feito com alguma instituição financeira ou diretamente com a empresa vendedora, uma construtora/imobiliária/incorporadora.

Após alguns anos, começa-se a sentir que o reajuste das parcelas foi muito alto e está consumindo, praticamente, todo o orçamento familiar, podendo chegar ao ponto de não se conseguir pagar esse compromisso, o que gerará a rescisão contratual.

Para evitar esse tipo de situação, algumas atitudes podem ser tomadas pelo devedor, na investigação do que pode ser a causa desse aumento.

Juros

Todo financiamento, via de regra, terá juros.

Não que isso seja uma imposição da lei, mas é que os juros servem para remunerar aquele capital que foi emprestado a alguém e, por isso, dificilmente, quem faz esse tipo de empréstimo abrirá mão de cobrar os juros que, no período de normalidade do contrato, ou seja, quando não há o estado de inadimplência, chamamos de juros remuneratórios/compensatórios.

Há, na cobrança desses juros, alguns limites, especialmente em relação ao percentual e o tipo de pessoa que figura como credor desses juros.

Tem de haver, de igual, forma o cuidado em relação à capitalização mensal de juros, que é algo, inicialmente, pouco perceptível e sem maior relevância, contudo, na evolução do contrato, isso se mostra como um grande vilão

Correção monetária

Outro encargo que haverá, na atualização dos valores, é a correção monetária dos valores, algo diferente dos juros, visto que a correção tem a função de recomposição dos valores, ante a perda inflacionária.

Essa correção monetária, de igual modo, encontra alguns regramentos legais, devendo ser realizada, quando prevista no contrato, segundo os ditames legais.

Atualização de valores além do previsto no contrato

Embora seja permitida a aplicação de juros e correção monetária, sobre o valor emprestado, nesse tipo de financiamento, tudo isso deve estar previsto no contrato.

Não há aplicar a incidência de juros e/ou correção monetária sem uma cláusula, no contrato, assinado pelo comprador, dizendo que a correção e os juros se darão de tal forma.

Esse seria um dos primeiros pontos a se analisar, em um contrato de compra e venda de imóvel onde se está notando um aumento elevado dos valores.

É que, por incrível que pareça, há contratos que foram feitos sem essa previsão de incidência de juros e/ou correção monetária. Há casos, ainda, que os índices pactuados são muito menores do que estão efetivamente sendo cobrados.

E pior, em algumas circunstâncias, o credor afirmar que cobra apenas o que está previsto no contrato, contudo, quando se observa a planilha de pagamentos, especialmente após a realização de uma perícia, é possível notar que os valores cobrados estão sendo reajustados em desconformidade com o contrato, utilizando-se, claro, de percentuais muito superiores ao que deveria ocorrer.

Inegavelmente, esse tipo de cobrança, por estar em desacordo com o que fora previsto no contrato, não é tolerada pela Justiça, determinando-se a correção da cobrança e, quando houve o pagamento além do devido para quitação do contrato, a restituição da quantia que foi paga a maior.

Conclusão

Uma análise cuidadosa em relação ao contrato, aliado aos conhecimentos teóricos e práticos, é imprescindível para a adoção de estratégias jurídicas eficazes para a revisão de valores de financiamento de imóvel.

Nem sempre haverá, nas cláusulas contratuais, alguma ilegalidade facilmente perceptível, porém, é possível que a irregularidade da cobrança dos valores seja justamente pela inexistência de aplicação correta dos próprios índices para atualização dos valores, algo que pode ser questionado a fim de redução, quitação ou até devolução de quantias pagas.

Fonte: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/nem-sempre-o-que-consta-no-contrato-de-compra-e-venda-do-imovel-e-o-praticado-na-hora-do-reajuste/2612400372